简单明了，
- 能够按时交房租的就是好房客。跟年龄，性别，肤色等等没有关系。
- 能够住的长的租客。如果一个租客一住30年，房租把你的30年贷款全部付清。这样的租客就是房东的衣食父母。我会满足所有的要求，包括地毯换地板，后院建围栏。所有家电故障立马换新的。全新房也会租给他们，哪怕长得歪瓜裂枣，哪怕有宠物会把门搞坏。
投资房产11年，经手的房客有几十个，总结一些经验。
误区一，信用分700以上，存款多多的，是最好的，其实不见得。
这种好的房客有买房的实力，不可能一直住下去。我遇到过几个医生的房客，住不过两年，就自己买房建房去了。
然后收拾房子加上招租，中间一般都有个把月的空置。租金加维修费的损失大概6，7千。跟一个一屁股租下去的租客比，30年损失大约10万。
还有招租的时间成本，一个租客花10个小时，30年15个租客就是150个小时。生命的20天。
误区二，底层的租客，比如section 8 的租客，黑人居多，看看就要拒。其实也不然。
他们有政府的资助，基本政府付一半以上房租。一旦租客出事，至少政府那一部分不会损失。主要是他们住的时间都非常长。
当然，需要直接的面对底层的租客的问题是，黑人比较多，素质比较差。直接说黑人素质比较差不妥，在我看来，底层的都差不多。只是底层黑人较多，很多人有这个成见。
HOA 发信的各种不遵守规则，他们居多。最离谱的一次是HOA说租客的孩子在游泳池里跟别人的孩子吵架，她没有制止，反而加入战局，帮助自己的孩子。有监控录像。我打电话跟她沟通，她理直气壮地说那个白人小孩显然对她们种族歧视。我跟她讲，可能你是对的。但是如果HOA的规则不遵守，HOA有权让搬走。她想了想，臭骂了一通这个不公的世道，太他妈的偏袒白人，然后说以后再不去游泳池了。
你们看了可能更加加深了对黑人的成见，但是，我看到的是这个底层租客的诚实。虽然犯了错，脾气不好，但是直来直去，你能把她看清楚。
不能看清楚的反而是那些有一定素质的，看似能跟你谈得来的。
我损失最惨重的是一个白人的单亲妈妈。有自己的公司，至少3个雇员。申请我的房子的时候，把上一年的缴税的税表直接寄过来，收入50万以上。加上刚刚离婚，卖掉一个80万的房子。我想这个应该没有问题了，就同意她租我买的新房。结果，房租从搬进来3个月后开始拖欠。种种理由，加上对天发誓，很快就会补上。我开始还真没有想到她是在骗我。她其实有先天心血管堵塞的疾病，不久就住到ICU里去了。到最后搬走的时候，欠了2万多房租。现在已经联系不上。
她是一个网红，还是南方一个州的beauty contest的冠军。也不知道南方人的审美怎么搞的，在我看来就是一个化妆品堆砌的东东，走近了根本不知真面目是怎样。最近查看，她的一个数十万粉丝的instagram 已经停更，粉丝交流说她把孩子全部托付给了前夫，现在可能都已经不在人世了。
见识了不少人间疾苦。我挑租客绝对不挑年龄，性别，肤色等等。只看能不能长期。
房子损坏了有押金抵，特别大的损失的话有保险公司承担。只要住的时间特别长，这些维修的成本按年平摊都会降低。